资料来源：公司提供
2019年公司未实现不动产销售收入，目前公司在建自营项目尚需投资规模较大，存在
较大资金压力
为配合如东经开区招商引资规划，结合已入驻和新入驻企业投资生产需求，公司在园
区内自建厂房或购买房产、仓库及厂房等不动产供入驻企业使用，并通过出租或销售的方
式实现收益。2019年公司未实现不动产销售收入。目前公司对外出租房产包括黄河中路1
号行政大楼、智能仓储厂房、南通敦宏实业厂房等，2019年末可供出租面积达19.54万平
方米，出租率为85.62，2019年公司确认房租收入362.46万元，同比增长70.84，业务毛
利率为-249.85，主要系公司给予新入驻租户免租优惠但该部分房屋仍需计提折旧所致。
截至2019年末，公司在建自营项目包括建筑工程标准厂房、蛋制食品深加工项目、荣
能厂房1#2#建设项目等，预计总投资31.62亿元，已投资12.61亿元，尚需投资19.01亿元，
待建成后预计可实现一定出租或销售收入，但该业务收入规模及实现时间受当地房地产市
场景气度以及租售进度等因素影响，存在不确定性。本期债券募投项目2016年棚户区改造
工程项目累计已投资10.40亿元，投资进度慢于规划。考虑到在建自营项目大多处于建设
初期，随着在建自营项目建设投入增加，公司面临较大建设资金支出压力。
表4截至
201
9
年末公司在建自营项目情况（单位：万元）
项目名称
预计总投资
已投资
建筑工程标准厂房
1
00
,
00.0
343.2
蛋制食品深加工项目
3
0
,
00.0
14,891.36
荣能厂房
1#2#
建设项目
1
6
,
00.0
632.70
荣能厂房建设项目
3
0
,
00.0
5,584.83
综合服务楼
20
,
00.
00
6
96.28
2
016
年
棚
户
区改造工程项目
1
20
,
230.28
103,970.97
合计
316,230.28
126,19.36
资料来源：公司提供
供水、供电业务为公司营业收入及利润提供一定补充
公司商品销售业务由子公司如东荣能实业有限公司（以下简称“荣能实业”）负责运
营，其主要销售镀锌卷等建材产品，销售对象主要是南通瑞华镀饰有限公司，采购、销售
均通过合约方式进行，价格随行就市。2019年公司实现商品销售收入5,328.64万元，但该
业务盈利能力弱。
公司供电业务由子公司如东新宇供电服务有限公司（以下简称“新宇供电”）负责。
新宇供电从如东县供电局承接供电业务，转为如东经开区、国营掘港农场提供服务，2019
年公司实现供电收入1,042.22万元，同比增长27.39，业务毛利率为12.14。
公司供水业务由子公司如东开元供水服务有限公司（以下简称“开元供水”）负责。
开元供水从如东县自来水公司承接自来水供水业务，转为如东经开区服务，服务面积约148
平方公里，服务人口约10万人，2019年实现供水收入459.36万元，与上年基本持平，业务
毛利率为20.07，较上年有所提高，总体来看，供水和供电业务为公司营业收入及利润提
供了一定补充。
公司获得的外部支持力度仍较大
公司继续获得如东经开区政府较大力度的支持。资本注入方面，2019年如东经开区财
政局向公司拨入资金7.20亿元，同期政府收回土地冲减公司资本公积7.17亿元，当期公司
资本公积净增加0.03亿元；财政补贴方面，2019年公司获得来自如东经开区财政局的补贴
收入2.70亿元，公司整体盈利水平明显提升。
五、财务分析
财务分析基础说明
以下分析基于公司提供的经亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）
审计并出具
标准无保留意见的2018-2019年审计报告，报告均采用新会计准则编制。2019年度，公司
合并范围内子公司未发生变更，截至2019年末，公司合并范围子公司情况详见附录二。
资产结构与质量
公司资产规模有所增长，但资产主要由应收款项和存货构成，整体资产流动性较弱
截至2019年末，公司资产总额为112.42亿元，同比增长14.31，主要系公司应收往来
款规模增长较快且在建项目建设投入增加所致。从资产结构来看，公司资产仍以流动资产
为主，2019年末流动资产占总资产的比重为91.60。
截至2019年末，公司货币资金账面余额为8.83亿元，同比下降30.35，其中使用受限
的货币资金为0.76亿元，主要系保证金及受质押的定期存单，受限比例为8.62。2019年
末公司应收账款账面价值为3.43亿元，其中公司应收如东经开总公司款项规模达3.42亿元，
占应收账款余额的比例为99.51。其他应收款主要系公司应收其他单位的往来款，2019
年末账面价值为42.45亿元，同比增长52.43，主要系当期公司与地方国有企业往来款规
模增加所致；其他应收款应收对象主要包括如东经开总公司（33.56亿元）、江苏兴如投
资开发有限公司（4.79亿元）和如东远茂资产管理有限公司（1.43亿元）等，应收上述对
象往来款规模占其他应收款期末余额的93.36，款项集中度较高，且账龄集中于2年以内。
公司应收款项规模较大且增长较快，考虑到应收对象主要系地方国有企业，款项回收风险
不大，但回收时间具有一定不确定性，对公司营运资金形成较大占用。
截至2019年末，公司存货账面价值45.76亿元，同比小幅增长，主要包括开发成本（35.22
亿元）和土地资产（10.53亿元），开发成本主要为公司代建项目建设投入成本；土地资
产系公司拥有的17宗土地，期末账面价值同比下降24.43，主要系当期政府收回土地并通
过注资补偿所致，且账面价值4.59亿元的土地已用于借款抵押，占土地账面价值的43.62，
此外一宗账面价值0.09亿元土地尚未办妥产权证书。
在建工程主要系公司为入驻如东经开区的企业建设的厂房、仓储等项目，2019年末账
面价值2.21亿元，同比增长140.17，主要系公司加大了对自营项目的建设投入所致。2019
年末公司无形资产账面价值为1.13亿元，主要系公司拥有的6宗出让类型土地，土地用途
为工业用地，其中账面价值1.09亿元土地已用于借款抵押，受限比例较高。公司其他非流
动资产系信托理财产品，2019年末账面价值为3.00亿元。截至2019年末，公司货币资金。
存货、投资性房地产及无形资产中均存在受限资产，账面价值合计6.86亿元，占总资产的
6.10，此外，未办妥产权证书资产账面价值合计0.45亿元。
表5公司主要资产构成情况（单位：万元）
项目
2019
年
2018
年
金额
占比
金额
占比
货币资金
88,263.08
7.85
126,719.9
12.89
应收账款
34,317.26
3.05
36,034
.63
3.6
其他应收款
424,52.95
37.76
278,505
.03
28.32
存货
457,565.50
40.70
451,169.3
45.8
流动资产合计
1,029,749.90
91.60
912,932.43
92.83
在建工程
22,148.39
1.97
9,21.79
0.94
无形资产
11,324.16
1.01
11,19.89
1.13
其他非流动资产
30,0.0
2.67
30,0.0
3.05
非流动资产合计
94,42.62
8.40
70,479.06
7.17
资
产总计
1,124,172.52
10.0
983,41.49
10.0
资料来源：
公司
2
018
2019
年审计报告，中证鹏元整理
总体来看，2019年公司资产规模有所增长，但应收款项规模较大且增长较快，回收时
间不确定，对营运资金形成较大占用；存货主要为开发成本和土地资产，开发成本变现依
赖于委托方回购计划与资金安排
，土地资产短期内集中变现难度较大，且部分土地已抵押，
公司资产流动性较弱。
盈利能力
公司营业收入有所增长，财政补贴显著提供了公司整体盈利水平
2019年公司实现营业收入7.01亿元，同比增长10.07，其中工程代建收入占营业收入
的比重为89.74，系公司营业收入的主要来源。毛利率方面，2019年公司综合毛利率为
13.98，较上年减少2.77个百分点。截至2019年末，公司主要在建的代建项目预计总投资
23.66亿元，已投资18.38亿元，公司后续业务收入较有保障，但收入实现时间受委托方回
购计划及资金安排影响存在不确定性。
2019年公司获得补贴收入2.70亿元，占利润总额的比重为120.10，显著提升了公司
整体盈利水平。
表6公司主要盈利指标（单位：万元）
项目
2019
年
201
8
年
营业收入
70,074.28
63,63.2
其他收益
27,0.0
18,0.0
营业利润
22,541.68
18,094.32
