新“国五条”楼市调控政策自3月1日晚出台，到现在已有近两周的时间，二手房过户量比正常时增加数倍。除了在二手房交易市场上激起轩然大波外，此次细则对银行房贷也产生了不小影响，据银行反映，自上周以来，到银行办理提前还贷的客户也出现集体爆满的现象。许多原本就有意向的买卖双方抢搭末班车，急着抢在细则执行前交易;房产中介也推波助澜催着客户加急过户，以规避增加的税费。那么究竟该不该仓促卖房或买房？房产原值又该如何界定和计算？买卖需提前做足哪些功课？如何能更省交易成本？
01南通市区个人转让二手房交易税收
在江苏实施细则出台之前，目前南通市区个人转让二手房仍按现行办法征收个税，而按差额20计征个人所得税的做法并非新规。市区二手房个人所得税有两种计征办法：一是对能够提供房屋原始价格凭证的，按差额的20计征，二是对不能提供房屋原始价格凭证的按成交总价的1计征。
但由于存在两种计征方法而且房屋原始价格凭证能否提供完全由交易者决定，因此交易时可以从低选择，对于房价涨幅很快的房源，无疑是按照总价计征划算，但对于近几年房价涨幅不高的房源，则按差额计征较为划算，因而如果是后种情况，则不必匆忙交易。比如，一套成交价80万的房子，按全额1征税，就是8000元;如果按差额20征税，即使原价高达70万，个税也要缴2万元之多，明显是前者合算。
5年以上征免时限如何界定
对于五年以上住房的时限，南通地税部门明确，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，作为其购买房屋的时间。如果这两个时间不一致，具体操作时采取“孰先原则”。即房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，哪个在前面就从那时算起...
02根据3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确提出“依法严格按转让所得的20计征个人所得税”等细化措施。这犹如一记重拳，在二手房市场引发巨震。双休日两天，申城各区房地产交易中心人满为患，缴税、过户、咨询，想在政策未落地之前迅速完成买房过程的市民挤爆了交易大厅。不少着急的买家甚至大胆尝试“走险招”——贷未批先缴税，逆行交易。记者获悉，市房管局正会同相关部门就房产原值问题进行研究，在具体操作办法出台前，仍按现行规定正常办理。有媒体报道称，各地会在3月底、4月初前后出台调控细化政策。
浦东房地产交易中心挤满了交易的市民
【买家】害怕涨价扎堆缴税
昨天，位于剑河路606号的长宁区房地产交易中心异常热闹，整个大厅人挤人。
“每个窗口都排满了人，下午1点到的，4点半才办好，据说上午来的人排队时间更久。”市民吴小姐上周刚为一套30平方米左右的学区房付了定金，总价110万元。上周五听到房产新政出台后，怕“夜长梦多”，决定提速交易，昨天下午和中介、房东，去房产交易中心办理合同备案、审税等相关手续，原本1个小时就能办好的流程，吴小姐花了3个半小时...
033月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，即业界所称的“新国五条细则”。其中“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20计征”的要求一出，意味着今后缴纳个税将按照差额的20来征收，“一刀切”的征收方式势必将对二手房市场带来不小的变数，而与此同时也可能给传统二手房交易模式带来一次革新。
长期以来，二手房交易一直是卖方市场，税金多由买入方承担，新政后随着纳税额的增加，这种由买方独自承担税赋模式或将得以改变。二手房交易若按差额20征收个税，交易成本无疑会增加，由于担心税收成本转嫁给自己，二手房主购买意向将因此下降。而为促成交易，对于卖方而言，可能会做出让步，有可能产生议价的空间。“从本质上来说，税收的模式是没有改变的。目前，昆明市场的‘潜规则’是由买方来承担二手房交易税费，其实，这是因为采取一些不规范的手段造成的。不过从市场操作来说，‘新国五条’细则实施之后，买卖双方可能会有..
04二手房交易者急于过户嫌贷款流程慢--全款购房比例增一成
本报讯二手房市场上买卖双方急于过户的情况日趋明显。21世纪不动产数据显示，截至目前，3月购房者全款支付的方式占到了总成交量的六成，环比上涨10。
据了解，目前购买二手房主要有公积金贷款、商业银行贷款以及全款支付方式。
在买卖双方签订购房合同后，中介公司开始对购房者进行资格审查并进行网签，随后购房者就可以凭借首付款证明以及相关材料向金融机构申请贷款，贷款审批下来后，买卖双方就可以缴税过户。贷款与全款的区别就在于需要等待银行批贷的一个流程，这个流程需要最少一周甚至半个月的时间。所以为了赶在新政落实前过户，不少买家宁愿借钱也要全款支付。
对此，21世纪不动产市场分析师张磊提醒购房者，以往的新政出台，都有一个缓冲期，住建委一般按照网签时间为节点，在政策落实前的网签，执行老政策，在新政落地后的网签执行新政策。所以建议买卖双方不必太着急，当然，此次政策还未出台细则，一切以细则为准。
