来源时间为：2018-03-14
南通市房地产业分析及市场发展研究房地产业既是高关联度和先导性产业，也是重要的民生产业，在推进新型城镇化进程中发挥着不可替代的作用，为南通市经济社会发展、结构调整、转型升级、改善城乡居住环境作出了积极贡献。259042467699
南通市房地产业分析及市场发展研究
房地产业既是高关联度和先导性产业，也是重要的民生产业，在推进新型城镇化进程中发挥着不可替代的作用，为南通市经济社会发展、结构调整、转型升级、改善城乡居住环境作出了积极贡献。南通市统计局对“十二五”以来南通市房地产业发展特征进行详细阐述，着重分析“十三五”以来房地产市场呈现的新特点，探索新常态下房地产市场面临的风险点，预判发展趋势，就如何促进房地产市场平稳健康发展提出对策建议。
一、“十二五”以来南通市房地产业发展特征
（一）房地产业助力经济增长，增幅呈现波动
2011年以来，南通市地区生产总值及第三产业增加值持续增长，增速平稳放缓，年均增速分别为10.2、11.3；房地产业增加值年均增速为10.0，增幅波动较大，其中2013年增速达20.3，其余年份小幅波动增长。房地产业增加值占GDP比重在5.8-7.2区间内小幅波动，占第三产业增加值比重在15左右波动。
表1：“十二五”以来南通市经济发展情况
单位：亿元、
年份
地区生产总值
第三产业增加值
房地产业增加值
总量
增速
总量
增速
总量
增速
占GDP比重
占第三产业
增加值比重
2011年
4080.2
12.1
1571.5
13.2
243.5
4.6
6.0
15.5
2012年
4558.7
11.8
1825.5
12.3
263.4
7.2
5.8
14.4
2013年
5150.0
11.8
2169.3
12.9
317.8
20.3
6.2
14.6
2014年
5652.7
10.5
2500.8
11.9
368.0
3.5
6.5
14.7
2015年
6148.4
9.6
2816.0
10.5
377.5
2.9
6.1
13.4
2016年
6768.2
9.3
3231.8
10.6
490.4
10.2
7.2
15.2
（二）房地产开发投资增速持续放缓
南通市房地产市场蓬勃发展了十几年，投资增速保持两位数的高速增长，随着经济发展速度放缓以及房地产市场的宏观调控，“十二五”期间房地产投资增速自39.3逐步回落至个位数，但始终高于全省增速。在国家供给侧结构性改革去库存大背景下，2016年房地产投资趋于谨慎，项目开工有所控制，投资规模缩减为584.1亿元，同比降幅为15.5，低于全省增速25.3个百分点；2017年上半年，南通市房地产开发投资280.2亿元，同比降幅缩窄。“十二五”以来，南通市房地产投资年均增速为6.3，房地产投资占固定资产投资的比重自16.0先上升至2013年18.1，而后下降至2016年12.1，投资贡献率也随之出现较大波动。
表2：“十二五”以来南通市房地产投资情况
单位：亿元、
年份
固定资产投资
房地产开发投资
房地产开发投资
占比
房地产
贡献率
总量
增幅
总量
增幅
2011年
2378.4
9.7
380.0
39.3
16.0
51.1
2012年
2886.5
21.4
481.7
26.8
16.7
20.0
2013年
3298.7
14.3
596.5
23.8
18.1
27.8
2014年
3896.4
18.1
678.9
13.8
17.4
13.8
2015年
4376.0
12.3
690.9
1.8
15.8
2.5
2016年
4812.0
10.0
584.1
15.5
12.1
24.5
（三）房地产开发企业运营趋于稳定
“十二五”期间前三年，南通市房地产业快速发展，开发经营企业由2011年478家增加到2013年580家，之后企业数量基本稳定。2016年，南通市房地产开发经营企业580家资产总计3712.5亿元，其中11家企业资产超50亿元，5家企业超100亿元；2016年主营业务收入再创新高达769.0亿元，年均增速为17.5。房地产开发企业本年实际到位资金在2013年与2014年前经历快速增长后，现处于小幅波动环境，运营趋于稳定。
（四）新建商品房销售面积波动上扬
“十二五”以来，南通市房地产市场受各项调控政策影响，市场波动较大，呈现整体上扬态势，新建商品房销售面积平均增速为17.4，高于全省平均增速6.3个百分点；新建商品房销售面积自2011年677.5万平方米增长至2016年1200.8万平方米，期间2013年销售较为突出。
2011年，国家密集出台了“国十一条”、“新国十条”及“新国八条”等政策，二套房贷首付比例上调至60，限购范围进一步扩大，销售市场较为低迷。2012年，国家对房地产市场采取有保有压、稳中有松的调控政策，支持首套房信贷，央行两次降准、降息，房地产市场迎来反弹。南通市房地产对调控政策反应较弱，2013年才逐步呈现商品房销量高企局面。2013年“国五条”再次加强调控，政策效果蔓延至2014年，房地产市场相对前期较为低迷，尽管下半年密集出台降息及取消限购、限贷等利好政策，但短期市场信心难于提振。2015年，去库存成为主基调，央行屡次降息降准，降低二套房首付比例、调整营业税征收时间标准等组合配套政策，刺激市场需求。2016年房地产销售市场整体回暖，四季度全国20多个城市先后出台限购等调控措施，周边热点城市购房投资需求外溢，热销态势传导至南通。
（五）商业地产较快发展，商品住宅主体地位稳固
“十二五”以来，以新产业、新业态、新商业模式为代表的新经济发展迅速，催生融合多种业态的“商业综合体项目”蓬勃发展。商业地产投资自2011年快速增长，近两年略有缩减，年均增速为18.7，高于房地产开发投资12.4个百分点。商业地产销售规模在2013年达到阶段高点85.0万平方米后回落，近年来稳步回升，销售面积年均增速为14.1。
“十二五”以来，南通市商品住宅投资占房地产开发投资比重维持75左右，新建商品住宅占全部新建商品房销量比重从88逐步上升至92.9，商品住宅持续稳固其房地产市场主体地位。商品住宅投资增速逐年放缓，年均增速为5.5；新建商品住宅销售面积年均增速为17.5，趋势上涨突破2013年销售高点。
二、“十三五”以来房地产市场呈现新特点
南通市经济保持平稳较快发展，城镇化建设步伐不断加快，城乡居民收入和生活水平稳步提高。城市发展过程中，置业需求持续释放，南通市房地产销售市场整体呈现上扬态势，住宅占据主体地位比例上升，居民住宅条件进一步改善。
（一）城市快速发展，需求持续释放
“十三五”以来，南通市坚持规划建设管理并重，大力推进项目建设，城市空间不断拓展，城市功能和辐射能力不断增强。随着城市发展规划，尤其是接轨上海、中央创新区、地铁以及商业发展的利好频出效应，城市周边交通、医疗、教育等配套设施逐步完善，城市宜居魅力凸显，本地居民自住的需求加速释放，南通市新建商品房销售面积趋势上涨。从2016年各季度新建商品房销售面积同比增速看，江苏省内热点城市苏州、南京、无锡相继呈现火爆销售局面，2016年上半年同比增速均超过60。9月30日，20余个城市先后集中出台调控措施，苏州、南京、无锡销售增速持续下行，部分购房投资需求外溢，热销态势传导至南通市。2017年上半年，南通市新建商品房销售808.6万平方米，同比增长48.0；月均销量创新高，达134.8万平方米，较一季度及2016年分别增加20.4及34.8万平方米。2017年起，南通市销售面积规模省内第二，仅次于苏州，超过南京、无锡两市。
（二）结构性改革推动，去库存成效显著
2016年，在国家供给侧结构性改革去库存的大背景下，南通市加快供给侧结构性改革步伐，进一步优化市场供应结构，引导市场合理需求，认真贯彻落实房地产去库存政策措施，房地产市场保持活跃，运行总体平稳，去库存成效显著。
一是新建商品房及商品住宅待售面积规模平稳缩减，同比增速降幅明显，六个季度内下降约50个百分点，去库存成效显著。市房管局数据显示，2016年全市商品住房可售面积729.8万平方米，同比下降43.3，去化周期7.3个月。2017年上半年，南通市商品房待售面积969.0万平方米，同比下降9.1，整体规模逐月递减；其中住宅类待售面积634.0万平方米，降幅达16.8。
二是从严控制新开工建设安置房项目，加快实施货币安置；推动住房保障货币化，积极引导空置时间较长的保障性住房向养老、医疗等社会公益性事业转型或者转化为普通商品房。
三是加快商办房去库存，加强商办地产调控，严控商办规模，通过调整土地用途、规划条件等，合理引导未开发用地转型用于新兴产业项目开发建设，促进其他产业投资。大力发展楼宇经济，强化招商引资工作，加快发展现代服务业，推动大众创业、万众创新，促进商业办公房地产消化库存。
（三）开发企业资金宽松，购地开发仍有空间
2016年，南通市房地产企业资金来源927.3亿元，同比增长4.4。全年有16家房地产开发企业购置土地83.4万平方米，同比下降53.6。2017年上半年，房地产企业资金来源603.7亿元，同比增长28.2，资金环境进一步宽松。其中定金及预收款、个人按揭贷款分别增长76.1和101.4，占实际到位资金41.0和18.8。定金及预收款已逾四成，开发企业资金加快回笼，对确保开发项目的资金保障起到积极作用。上半年，12家开发企业购置土地面
