楼市观察｜暖风劲吹，市场信心逐步回归
2024/05/1322:07
交汇点新闻
在近期不断出台的政策利好、价格筑底的行情下，二手房市场信心正在回升，而江苏省内多地开展的“以旧换新”活动，为二手房业主们拒绝低价成交增添了几分底气。新华日报·交汇点记者发现，“五一”假期后第一周，江苏二手房市场持续3月以来良好的成交行情，并呈现更浓暖意。
量升价稳，市场活跃度提升
数据显示，南京4月二手房成交量10195套（含高淳、溧水），创今年月度新高；环比上涨19.1，已连续两个月上升；成交均价24583元/平方米，环比则下滑2.1。清明假期后，各项利好政策持续发力，激活市场需求，二手房交易量连续3周环比上涨。“五一”假期后，南京二手房成交量有所下滑，周交易量回归2000套以内；新增挂牌行情小幅波动，呈现量升价稳趋势。
今年春节以来，南京二手房市场保持着旺盛成交。2024年一季度，南京市二手房成交量21156套，成交走势波动明显：1月市场走高，实现“开门红”；2月因春节长假影响，成交量有所走低；3月叠加楼市小阳春，成交量环比大涨86.6。价格方面，二手房整体成交均价26245元/平方米，环比下滑4.9，市场以价换量情况加剧。
二手房挂牌量逐步下降。据我爱我家南京研究院统计，2024年一季度，南京二手房新增挂牌16781套，环比减少14.2；4月，南京二手房新增挂牌6809套，环比下滑21.9。
一季度市场活跃度有所提升。南京二手房客户平均成交周期44.3天，环比减少0.9天；房源平均成交周期215.4天，环比增加39.7天。4月，南京二手房客户平均成交周期为39.2天，环比缩短3.2天；房源平均成交周期212.9天，环比增加4.4天。我爱我家南京研究院市场分析师黄守娟分析，当前购房者置业意愿相对较高，且业主谈判让价也较为干脆，客户成交周期连续两个月有所减少，但由于房源选择性众多，房源成交周期则持续处于高位。从市场供求来看，目前仍是供过于求的局面，处于绝对买方市场。从库存房源量来看，目前我爱我家官网二手房可售房源约15万套，房源去化难度仍较大。
从南京二手房成交趋势来看，南京市房地产学会副会长孟祥远非常乐观：“南京作为一个900多万人口的城市，一个月有超过一万的二手房成交量，这个表现在同类城市中算是很优秀了。”
买房可落户，政策持续优化
2023年开始，在房地产市场过热时期出台的各类限制政策逐步松绑。5月以来，房地产新政又有“上新”。在南京市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户——被业内称为“买房送户口”的南京市落户新政，在5月11日落地实施。
“买房送户口”既活跃了楼市，又可增加城市人口，似乎是“一举两得”的妙棋。南京房地产学会会长吴翔华认为，只放宽落户还不够，需要有就业、创业等一系列配套措施进一步完善，才能真正吸引人口，助力楼市。
金融方面也有好消息传来，房贷利率有望进一步下降。5月12日，有自媒体放出消息：“南京首套房贷利率降到3.45，历史新低！”调整后的利率相比此前的3.65降低0.2个百分点，但记者向银行相关人士核实，对方均表示还未收到正式通知文件。
5月9日，南京公积金再出新政，贷款条件放宽，非南京户籍的贷款申请人申请贷款时不再收取居住证；不在产证上的配偶也可以作为纯公积金贷款主借人。另外，南京公积金中心发布《南京都市圈个人住房贷款操作指南》，意味着南京都市圈九城公积金贷款互认互贷的政策将进入实施阶段。
这些持续释放的利好，给房地产市场带来弥足珍贵的信心。据记者观察，以“唱衰楼市”言论博眼球的自媒体大大减少，对楼市行情持积极乐观态度成为主流论调。
“以旧换新”带动，业主心态改变
存量房“以旧换新”活动，是近期楼市最受关注的热点。
虽然此前苏州、南通、无锡等地已开展国企收购模式的存量房“以旧换新”，但收购规模和可换购新房较为有限。4月27日，南京安居建设集团发布的存量住房“以旧换新”活动，收购范围为主城六区、可换购新房有遍布南京各区的14个楼盘。该活动覆盖面广、新房房源多，一经推出立刻引发市民热烈关注。目前，“以旧换新”意向登记超过3700组，完成新房意向认购的有365组。据该集团工作人员介绍，首批参与“以旧换新”的业主正在进行二手房实地勘测、价格评估工作。
此次南京安居集团存量房“以旧换新”活动，以直接收购二手房有效化解二手房置换周期较长的痛点。对卖家而言，不仅可省去复杂的卖房环节，省心又省钱，而且多了“退路”。“业主说这套房如果卖不到心理价位就不卖了，直接参加‘以旧换新’。”南京德佑房产工作人员小张告诉记者，“最近二手房业主们底气开始足了，有人甚至直接将房子下架不卖了。”
近两年，房地产市场从卖方市场逐步转化为买方市场，二手房业主们不断下调挂牌价、降低心理预期，同时还要接受“挑战心理极限”的大幅度议价，承受非常大的压力和心态挑战。近期，南京几个小区的业主打响了“房价保卫战”。有业委会在业主群里贴出温馨提示，倡议业主们警惕不良中介恶意拉低房价的现象，共同维护小区房价。
南京市房地产新媒体专委会副主任马乐乐认为，“房价保卫战”背后反映的是业主对房价容忍的“情绪底”，南京越来越多的房主不再对房价的下跌无动于衷。一个小区的房源低价成交的原因，可能是投资客离场出清，也可能是迫切的改善置换需求。
“近期二手房价格呈现双方博弈的胶着状态，没有出现较大的下行趋势，砸盘现象也非常少。”孟祥远分析，“价格基本稳住了，是近期二手房市场的一个特点。”
新华日报·交汇点记者刘霞文/图
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