来源时间为：2021-06-04
大跌眼镜！南通一楼盘大量房源被拍卖，15套才成交了5套，是踩了坑还是捡了漏？
2021-06-0406:07:43来源:南通楼市新观察
至
用微信扫码二维码
至好友和朋友圈
刚刚小编登陆了法拍网，便被几乎满屏的优山美地名邸刷屏，搜索了一下才得知，此前南通市中级人民法院上拍一批南通开发区优山美地名邸住宅，共70套。
拍卖房屋分布于3幢和8幢，各个楼层都有，建筑面积最小88.61㎡，有15套，112㎡以上的有42套，最大254.83㎡。
浏览了历史拍卖纪录后，我发现虽然优山美地名邸上了很多套数，但是实际拍卖情况出来，颇有点“雷声大，雨点小”的感觉。
6月1号拍卖了5套，平均每场有3000多次围观，但是4场都是流拍，只有一场是两个人报名，且以起拍价竞得。
6月2号拍卖了5套，平均每场也有2000多次围观，但是4场都是流拍，只有一场是4个人报名。
而今天拍卖了5套，平均每场有1000多次围观，成交了3套，有两场经过了十次左右的出价，高于起拍价十多万。
看到上述数据，是否大家也很好奇，优山美地名邸到底受不受欢迎呢？别急，让我带大家一窥真相。
标的信息以拍卖公告为准
▲拍卖房产信息
01
毛坯VR看景，低于市价三十万左右，户型齐全但落后
据了解，优山美地名邸建造于2013年，普通住宅产权为70年，共有24栋住宅，绿化率32，总户数超3000。
小区位于开发区的振兴路北侧，社区占地20万㎡，规划建设总建筑面积约45万㎡，在物业形态上规划建设了高端商业和住宅，将以法国经典的对称式格局为规划理念，营造出气势磅礴的大型法兰西风情社区风范。
优山美地名邸项目整个设计为前低后高，中轴对称的空间形态。它以经纬主线勾勒骨架，将社区分成四个居住组团。
同时将形态最高的产品置于地块北侧，形成屏风。将形态最低的产品布置在中轴景观两侧。中轴对称结合中国古典规划思想中对朝向和城市布局的理念，形成太师椅的稳重布局。
在拍卖公告中，每套房都有户型图进行展示，户型布局一目了然，以8#502室为例，建筑面积约137.67㎡，户型为3房2厅2卫，比市场价便宜了四十万左右。
两房朝南，保证卧室的采光与干燥性；客厅虽朝东，但自带阳台，保证采光与通风性；卫生间干湿分离。总体来讲性价比还是很高的，也难怪今天有两个人为这个户型进行了12轮的竞价。
▲信息来自拍卖公告
不足的是，由于是几年前的项目，这次的户型有些比较落后了。比如这个建面约97.54㎡的户型，进门后右边空出一部分的墙面，就显得格外鸡肋，整体的布局不够理想，房间的采光也有点问题。
所幸这批房源全部都是毛坯，优点比较突出：一是改造性更强；二是竞买成本更低；三是腾空难度更小。
本次拍卖的房屋系开发商未售房源，可办理不动产权证，买受人可持法院裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续，被执行人负责开具不动产销售发票，税费各自承担。
另外有房屋维修资金需由买受人支付，标准为45元/㎡，物业费一层1.8元/月/㎡，二层以上2元/月/㎡。
本次拍卖加入的VR全景功能使得户型格局一目了然，可以更加直观地了解，实现了人在家中坐，360°远程无死角看样。
▲VR看样参照户型一览
02
地段优越，配套成熟完善，捡漏空间可观
买房是人生中一件大事，而地段几乎是每个购房者在选房时都会参考的一项，谁不想在交通便利、配套服务设施齐全的地方买房子呢？
优山美地名邸位于能达板块振兴东路北、新景路西，属于南通开发区核心区域，随着这几年的发展，曾经交通不便利的难题也被解决了。如今周边商业配套更加完善，交通便利、教育资源也较丰富，地段资源较好。
交通：地铁1号线、3号线站大润发超市边上；公交26路、28路、82路、92路、94路等；沈海高速，兴仁高速出口开车8分钟可到达小海、竹行两个高速入口；半小时可到达南通兴东国际机场，20分钟可到达南通客运东站。
学校：天星湖小学、南通市东方中学(振兴东路）、南通市天星湖中学、开发区小星星幼儿园、新开小学、新开镇中心幼儿园新开苑分园、南通航运职业技术学院、新开苑幼儿园、南通市新开镇中心幼儿园、南通开发区实验小学(新河路)。从幼儿园到中学，学校资源还是有很多的。
医院：南通良春中医医院、艾贝尔宠物医院(上海东路店)、大鹏宠物诊所、十犬十美宠物健康诊所、新开街道社区卫生服务中心、大嘴狗宠物诊所、莱易美医疗整形、星盛社区卫生服务站、新开苑-社区卫生服务站、星湖社区卫生服务站
商业：南通世茂广场、永旺梦乐城(星湖店)、新纪元商业广场、惠联购物中心、福万家超市、联华超市、文峰超市(鑫湖国贸店)、开发区世贸新纪元商业广场店、易购多超市、品全超市
公园：雅居乐花园-北门、星海花园-北门、星湖春天花园-北三门、星湖春天花园-南门、南通雅居乐花园-西门、星海花园-南门、星润花园-南二门、春天花园、星盛花园-北二门、星润花园-东一门
根据房天下信息显示，5月份优山美地名邸参考价为17042元/㎡，挂牌的二手房源价格基本在1.6w /㎡，最高的冲破1.9w/㎡。
▲信息来自房天下
而从链家网查询得知，优山美地名邸近90天内有24套房源成交，小区均价17516元/平米，可见买房人对这个小区还是颇为认可的。
▲信息来自链家网
本次拍卖房源起拍价格约在128w-349w之间，单价最低13594元/㎡，最高15887元/㎡。
相比较于普通二手房，价格差距显而易见，捡漏空间可观！
03
法拍房不是“天上掉馅饼”，这些事项要注意！
法拍房，价格相对便宜，但是其衍生的纠纷也不少，尤其需要注意的是，购买这类房产要注意房屋属性、原房主身份以及还款方式，搞清楚究竟是“馅饼”还是“陷阱”。
1、产权不明风险
首先要确认是否有第一债权人之外的其他债权人，由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知，如果原房主这些因债务问题导致跑路，竞买人入住后可能遭到其他债权人的追讨。所以在竞拍前一定要了解该房屋有没有债务问题、有没有多次抵押等，务必提前核实解除抵押及过户流程；
2、房屋瑕疵风险
在对房屋进行拍卖时，通常只对瑕疵进行简单描述，而对房屋存在的其它问题比如凶宅或暂时不能显现的质量问题基本都不会注明，因此，需要想竞拍此房屋的朋友进行实地看房（地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等）；
3、费用不明确风险
由于法拍房不会公布拍房以前的交易情况和房屋的性质，如继承性质的房屋、商业性质的房屋等，有的房屋过户涉及的税费非常高，买受人竞拍前一定要有充分准备。还有可能原业主拖欠物业费、水电气费等，这些都需要买受人承担原业主所拖欠的的费用；
4、有租赁无法入住风险
一开始没有租赁的法拍房，到过户时突然冒出拿着10年、20年租赁合同的住户不肯腾房。或者买受方所拍的房屋里面有老人小孩也赖着不搬出去，那刚需买家在这种情况下是无法入住的。
