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通州限购满月:房企拿地热情商住房大涨近两倍2015-09-1900:22:17来源:(北京)分享到：
全国首个区县级的限购政策满月了。北京市通州区的房地产调控政策经历30天发酵之后让区域内商品住宅量环比下跌超过50。来自市场机构的数据统计显示，8月15日到9月14日，通州区纯商品住宅（不含保障房与自住房）共成交1722套，成交面积18.73万平方米，相比7月分别出现了18、17的下滑。商品住宅的成交量环比7月份下滑了52。
这种立竿见影的效果让房地产开发商以及市场观察家们并不意外。几乎一致的意见认为，通州房地产限购的政策直接作用于需求方痛点，让大量潜在客户被挤压出行政线外。
尽管普通商品房的交易量被压缩明显，但是高端的别墅产品却并未受到明显干预。而商住两用的公寓类项目成交却在井喷爆发。亚豪机构统计数据显示，限购后首月，商住类产品成交套数比7月增长167至818套，成交均价提高19至27547元/平方米。
调控目标或已基本实现
一个月前，北京市政府为避免因市政府搬迁而导致通州区域房地产价格过速上涨发布了全国首个“区县”级的限购政策。名为《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》要求已拥有1套住房，无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭，以及无法提供近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭不能购买通州区域内的普通商品住宅。
一个月后，有市场机构对通州的住宅交易市场进行统计显示，8月15日~9月14日通州区商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交1722套，成交面积18.73万平方米，相比7月分别出现了18和17的下滑。
其中普通住宅成交量的成交套数只有800套，环比7月下滑达到52。
亚豪机构市场总监郭毅对《中国经营报》记者置评认为：“从目前的通州整体房地产市场情况看，通州限购后的效果已经达到政府的预期和结果。因为成交量出现了明显下滑。这一指标的变化要传递到成交价格上还需要一定的时间。”
郭毅分析评论说，目前从数据上看通州的成交价格依然处于上升通道中，但是这并不是由市场因素导致的。“数据呈现的价格上涨是因为在限购前通州有大约8个项目连夜涨价开盘。因此有些成交客户在限购前购买的住宅，赶上了政策的末班车。他们签约的时间基本处于签约后的15天时间内。所以在限购政策满月的统计区间内，住宅价格还处于上涨过程中。”
亚豪的统计数据也显示，8月15日到31日，通州区商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交1326套，占整体市场成交的比重高达25。但是在进入9月份之后，一方面政策末班车效应已逐渐释放完毕，另一方面也受到阅兵假期以及限行等不可抗拒因素的影响，成交开始出现快速下滑，9月1日到9月14日通州商品住宅（不含保障房与自住房）仅实现成交396套，占比也滑落至16。
持同样观点的还有中原地产首席分析师张大伟：“我个人认为限购后通州区房地产交易市场的表现符合政府调控的预期。本次调控的主要目的是维持区域房地产市场基本平稳。这主要体现在交易价格没有出现暴涨。”
中原地产统计的数据显示，限购至今的30天内，通州成交量暴跌达到5成。而最近两周二手房成交量则出现60的跌幅。7月15日到8月14日，统计区域的普通住宅成交1202套，而8月15日到9月14日则仅成交784套，环比跌幅35。
张大伟认为通州限购对于区域成交的影响，在9月份体现明确。整体新建住宅市场成交将在6到8月连续3个月突破千套后，再次滑落到500套左右，市场成交进入量跌价稳阶段。二手房市场的成交量也将明显下调。每月通州二手房成交将下调到1000套以内。“整体看，通州住宅市场受到限购的影响已经非常明显，成交量暴跌5成，但目前通州的普通住宅库存只有6000套，价格依然难以下调。”
尽管不同市场机构的数据有所差异，数据的变化幅度亦有深有浅，但是这些都证明了限购政策的药效已经在通州开始释放。
“此消彼长”背后未减企业拿地热情
尽管普通住宅产品遭遇政策狙击，但是高端的别墅项目却并没有受到太大冲击。
在通州拥有在售别墅项目的房企副总对《中国经营报》记者说：“政策刚刚落地时，我就预计本轮限购不会对别墅市场带来太大冲击。从目前看，实际情况亦是如此。”
这位企业高级管理者认为，由于通州区域的配套、医疗、教育等基础配套设施相较于其他区域更为完善，因此对于有能力购买的人群依旧充满吸引力。“而这部分有实力购买别墅的人群同样有机会和方法在通州别墅市场上实现交易。”
多位市场机构观察家也认可这种论断。郭毅认为，通州的硬件基础优势远高于其他远郊区。“北京市政府搬迁已经成为既定事实，因此对于别墅购买者来说依旧具备较大诱惑。”
郭毅说，通州的别墅项目成交周期较长，很多项目也都是在限购之前成交的。未来别墅项目的成交量会出现下滑，随之传导至成交价格方面。“但是，别墅的价格未来不会明显下浮。”
随着普通住宅成交骤降，商住两用产品开始全面爆发。这种产品结构上的大开大合得益于上述向好的预期以及政策药效的释放。
原本通州市场上的商住两用产品被市场视为弥补普通住宅的替代角色。随着主力的退缩，替补开始发力。中原地产对此类公寓型产品的成交统计显示，7月15日到8月14日，该类产品成交582套；而8月15日到9月14日，其成交则达到了834套，环比涨幅达到43。
亚豪机构对此类产品的统计数值更加庞大，在他们统计口径中，商住产品共成交818套，相比7月大涨167。中原地产和亚豪所统计的涨幅远高于普通商品房的跌幅，这足以说明商住项目在市场上的认可程度。
匿名的香港上市房企副总裁对本报记者评论说：“商住两用项目的双重功能在现实中较难区分，这可能是未将其设为限购的原因之一。其次通州需要不断引进产业，商住两用可以用作中小企业的办公场所。如果对此限购可能会影响吸引产业的力度。”
此外，还有匿名的分析人向记者透露：“此前通州核心区域出让的多功能用地太多，如果将此类产品限购可能会让此前拿地的十几个企业陷入困境。这或许会给北京市政府带来一些压力。”
这种被称为“宽严相济”的政策让企业在一级市场上的信心也未添加太多阴霾。据统计，在限购之后的30天中，通州区域的一级土地市场并没有出现新增供应。但是这并不意味着限购政策会影响未来企业的拿地热情。
上述在通州拥有在售项目的房企负责人对记者预测说：“通州限购应该是一个短期政策。当时限购政策的制定主要是防止未来交易价格虚高，同时避免京津冀协同发展背景下导致的拆迁困难。所以在未来2到3年内政府完成搬迁后应该会出现政策的变化，那时再进行限购基本已经没有意义了。而且北京的土地供应里本身就较少，企业的拿地需求没有变化。”
他举例说，多年前北京整个区域采取限购政策，但是这并不影响企业拿地的需求，所以通州也应该不会受到影响。
本文来源：中国经营报作者：孙维晨分享到：已推荐推荐成功分享到：
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