来源时间为:2021-10-18
今年伴随房贷收紧、政策高压等调控政策,基本上可以说,是把房地产按到地上狠狠摩擦,南通二手房市场也是持续低迷。
据小编不完全统计南通崇川区9月二手房交易市场(成交数据源贝壳网),共交易50套房源,与2020年同期相比下降超2倍。
价格不断走低,无论是新盘还是二手房,南通整体供大于求的趋势着实给楼市浇了一盆冷水。
数据来源_贝壳网
二手房市场10月份以来都难以活跃,购房者等待观望的心理涌现,即将错过“金九银十”黄金期,未来几个月的局势更是不容乐观。
不得不说二手房市场更是太冷了!
据中国行情网显示,南通二手房均价16564元/㎡(截止于10月11日14时),同比去年↑1.3,环比上月↓0.4。
中国房价行情网
随着新房价格不断攀升,对于部分购房者选择二手房已经成为一个普遍的认知,毕竟资金有限,想买靠近市中芯,交通便利同时周边配套醇熟。
不过今年南通的二手房市场不像往年那样火爆,面临着库存多、卖不出去的窘状。
据贝壳网显示,南通二手房挂牌房源近6万套,与9月相比增加了足足近5000套。
数据来源_贝壳网
但是在整理过程中,让小编惊讶的是,颐景园成交周期最短仅用1天,成交价248万;同时仁恒公园世纪成交周期也仅用2天,成交价389万。
数据来源_贝壳网
究竟是什么原因导致二手房有的挂牌仅几天就卖出去而有些甚至好几年依旧卖不出?
下面小编将南通二手房分为四大类来综合分析。
超级大盘挂牌量出乎想象
第一类超级大盘,也是挂牌数量最大的,南通这类房源挂牌量均超500,中海碧林湾更是以550套房源遥遥领先,拔得头筹!
以下是小编整理的南通“超级大盘”TOP4。看到这样的数据不免开始恐慌了!
数据来源_贝壳网
中海碧林湾(550套)、华强城(505套)、中南世纪城北区(497套)、新城香溢紫郡(453套),还有大量的小区挂牌量均过百。
位居榜首的中海碧林湾成交价格在18000元/㎡左右,位于市北板板块,靠近地铁1号线,加之中海的品牌效应,3个月成交13套,与成交量仅为个位数的小区相比较,还算说的过去。
图源安居客_中海碧林湾
周边新盘均价22000元/㎡,中海碧林湾低于市场价近4000元/㎡,价比是相当高的,难怪其在南通市区的热度一直高居不下。
同属市北板块的华强城,因体量较大,小区户数多,常年霸占南通二手房交易市场前几名。
华强城挂牌均价23438元/㎡,价格优势不明显,但地段那是没啥话说。
图源_濠滨
而位于中南CBD的中南世纪城北区,近3个月成交量仅6套,挂牌均价23536元/㎡。从挂牌房源来看大部分是办公大平层,整体总价较高,所以说出手较为困难。
数据来源_贝壳网
总的来说,户型过大或者过小,小区密度高,价格优势不明显都是超级大盘抛盘快慢的重要因素。
老破小快涨不动了
很多人置业“老破小”更多的考量是,是否属于优质施教区的范畴。
图源安居客_望江楼小区
但今年8月南通实行校长和名优教师交流轮岗制度,缩小区域,城乡、校际教育水平差距。
就二附&城中&三中三施教区近三个月成交量来看,优质施教区房源确实卖不动了。让部分想购置老破小的人开始心存疑虑:还有没有必要?
数据来源_贝壳网
于是“老破小”开始涨不动了,更不用说是没有优质施教区加持的“老破小”,没有了与之相媲美的竞争力。
以虹桥新村为例,通过成交房源不难发现,户均面积约50㎡,基本是一室一户,这显然是永远满足不了用户的需求,最终还是要走上置换的道路。
数据来源_贝壳网
现在购房者注重的干湿分离、私密性、南北通透、绿化等要求,这些基本是老破小无法满足的,光解决停车问题,就足够劝退一大波购房者。
图源安居客_虹桥新村
老破小作为城市结构中的低层,未来会成为一个越来越大的蓄水池。
尽管今年南通老城区的不少老小区都进行了整改,环境有所提升,但依旧改变不了“老破小”的事实。
次新盘一二手房价格差逐步缩减
据贝壳网不完全统计南通次新房源超1.3万,就占了近四分之一的二手房市场。
二手房业主只能忍痛降价甩卖,最近位于能达板块的碧桂园更是直降20W,最终以200万成交。
数据来源_贝壳网
大量次新房涌入二手房市场,一二手房价格差距正在逐步缩减。
而刚交付不久的次新小区,价格仍在与市场博弈中,因此会出现较大的波动,大多数购房者还在观望当中。
位于热门中创板块的远创东樾,挂牌均价是直逼同区域新盘价。
数据来源_贝壳网
而与远创东樾一路之隔的中南世纪花城挂牌均价23000元/㎡,三个月以来成交仅2套,也同样是卖不动。
数据来源_贝壳网
可见,在南通二手房市场楼盘品质和地段同样影响溢价空间,在地铁辐射范围越来越广的时代,难再复制的优质生态资源是也是购房者考虑的因素之一。
远郊低价盘低总价总是很能打但注定只是过渡
远郊低价盘,苏锡通园区是典型样本。
就拿恒大悦珑湾来说整盘不过1600户左右,历史成交量已经过百,目前仍然有127套挂牌,抛盘率远超10,周边小区同样也是。
导致抛盘率如此高的原因无非是距离市中芯太远,现在远郊都1.5万的单价,反而距离市中芯稍近的二手房才2万不到。
一个成熟配套,一个地段偏远、商业配套等待开发,大家一对比就都明白了。
图源二手房网站_富力半岛花园
尤其值得一提的是,前段时间南通推出部分限价新房,也改变了部分刚需购房者的购房心态,无形之中直接减少了郊区楼市的市场需求。
部分远郊刚需盘性价比不高是促使成交量变少的重要原因。
写在最后:
如你所见,10月二手房楼市即将入冬,今年楼市可能比想象中的更难!
▌特别提醒:
1、本篇数据为不完全统计,仅涉及南通大部分二手房小区;
2、以上二手房数据均来源于百度搜索二手房均价,具体以实际为准;
3、数据庞大,整理不易,如有错误,欢迎指出。